EDIFICABILIDAD EN TASACIÓN DE SOLARES

CÁCULCO DEL PRECIO DE PARCELAS URBANAS EN FUNCIÓN DE LA EDIFICABILIDAD, MÉTODO RESIDUAL ESTÁTICO.

No soy partidario de utilizar  la Edificabilidad para tasar cuando es la misma, el factor más importante son los metros cuadrados del solar, de los cuales salen los máximos que se pueden construir. Otra cosa es que nuestro solar tuviera otra Edificabilidad, pero no es el caso, coincide con la mayoría de los solares testigo, por lo tanto estamos comparando en igualdad de condiciones.

Aplicar la Edificabilidad en su valor máximo daría los metros cuadrados construibles máximos y por lo tanto un valor del solar máximo, lo cual es una premisa errónea porque se desconoce el proyecto de construcción de la vivienda y por tanto no sabemos cuantos metros se desea construir.

El precio del solar debe ser un valor absoluto en sí mismo, no un valor relativo que dependa de las subjetividades del cálculo del precio del metro cuadrado construido que multiplica a la Edificabilidad, además de presuponer que un propietario desee utilizar toda la edificabilidad posible. La aplicación de la Edificabilidad implica aplicar el módulo de edificación que es lo que cuesta construir un metro cuadrado en función de varias simplificaciones nada objetivas.

El módulo depende de varios factores que hay que definir subjetivamente, entre ellos la calidad de los materiales que se quieran incluir, se desconoce la calidad los materiales que un hipotético propietario quisiera utilizar, por lo tanto hay demasiados aspectos variables a la hora de calcular los costes de construcción que aportarían diferentes precios del solar. Toda valoración debe evitar en la medida de lo posible las subjetividades. La determinación de los costes de construcción no ofrece un valor único, cada tasador puede determinar el que considere oportuno según su opinión, eso sí, acotados dentro de unos determinados valores. La utilización de unos costes u otros genera varios valores de tasación distintos.